세제개편 발표 이후 2주 만에 서울 아파트 매물이 5,000건 넘게 쏟아졌습니다.
그 절반이 강남 3구에서 나왔다는 사실을 처음 봤을 때, 솔직히 이건 예상 밖이었습니다.
강남이 먼저 오르고 외곽이 따라가는 게 당연한 공식인 줄 알았는데, 지금 시장은 그 공식을 완전히 거꾸로 보여주고 있습니다.
그 이유와 무주택자가 지금 어떻게 움직여야 하는지, 제가 직접 시장을 들여다본 시각으로 정리해봤습니다.
강남 하락 vs 중가 폭등 — 서울이 두 개로 쪼개졌습니다
일반적으로 강남이 오르면 외곽이 따라가고, 강남이 흔들리면 외곽은 더 크게 흔들린다고 알려져 있습니다.
그런데 제가 이번에 직접 시장 흐름을 추적해보니 그 반대 현상이 동시에 일어나고 있었습니다.
강남구 매물은 세제개편 발표 전후로 1,000건 이상 늘었고, 서초구는 750건, 송파구도 500건 이상 증가했습니다.
호가도 수억 단위로 내려오고 있는 상황입니다. 반면 성북구, 서대문구 같은 중가 지역은 주간 매매 상승률이 0.4%를 넘겼습니다. 주간 0.4%면 연간으로 환산 시 20%를 가볍게 넘는 속도입니다.
이 차이가 생긴 핵심 원인은 보유세가 아닙니다. 제가 보기에 진짜 변수는 양도소득세 장기보유특별공제 한도 축소입니다.
양도소득세란 부동산을 팔 때 발생하는 차익에 부과하는 세금인데, 이번 개편으로 공제 한도가 점진적으로 10억 원까지 낮아집니다. 쉽게 말해 차익이 20억인 강남 아파트 소유자는 예전엔 16억을 공제받았지만, 개편 이후엔 10억만 공제받아 6억 원 치 세금을 더 내야 합니다.
서두르지 않으면 손해가 커지니까 매물이 쏟아지는 겁니다.
중가 지역은 사정이 다릅니다. 애초에 양도차익이 10억을 넘는 경우가 많지 않아서 세제 개편이 직접적으로 와닿지 않습니다.
대신 전월세 불안이 매수 수요를 밀어올리고 있습니다.
전월세 공급이 바닥난 상황에서 임차인들이 매수자로 전환되고 있는 겁니다.
제가 직접 성북구 인근 부동산에 전화해봤는데, "전화로 물어보지 말고 그냥 오세요"라는 말이 돌아왔습니다.
손님이 넘쳐서 전화를 받을 여유가 없다는 뜻이었습니다.
서울 입주 물량도 이미 경고등이 켜진 상태입니다.
올해 약 2만 호 수준인 서울 신규 입주 물량은 내년부터 1만 호 이하로 떨어지고, 2028년에는 그보다도 적어집니다(출처: 국토교통부).
부동산 시장을 지켜본 12년 넘는 시간 동안 이 정도 공급 절벽은 처음입니다. 전월세 불안이 앞으로 더 심해질 것이 거의 확실해 보이는 이유입니다.
- 강남 3구 매물: 2주 만에 2,000건 이상 증가, 호가 수억 단위 하락
- 성북·서대문 등 중가 지역: 주간 상승률 0.4% 초과 (사실상 폭등 수준)
- 핵심 원인: 강남은 양도세 공제 축소 공포, 중가는 전월세 공급 부족
- 2027~2028년 서울 입주 물량 1만 호 이하 예정 — 전월세 상황 더 악화 가능
금·비트코인이 오르는 진짜 이유 — 달러 불안이 불 지폈습니다
금과 비트코인이 주식 시장이 흔들리는 사이 조용히 올랐습니다.
비트코인은 최근 1~2주 사이 20~30% 가까이 반등했고, 금도 이보다 조금 앞서 상승세를 탔습니다.
제가 이 흐름을 처음 인지했을 때 든 생각은 단순했습니다. "왜 하필 지금이지?"
미국 국채 장기금리가 5.34%까지 치솟으면서 2007년 이후 약 20년 만에 최고치를 기록했습니다(출처: 미국 연방준비제도).
여기서 장기금리란 10년물·30년물 국채에 붙는 이자율을 의미하는데, 이게 오른다는 건 미국이 발행한 엄청난 규모의 국채에 대한 이자 부담이 폭발적으로 커진다는 뜻입니다.
미국 재정적자는 이미 수조 달러 수준이어서 금리가 조금만 올라가도 이자 비용이 천문학적으로 불어납니다.
이에 미국 재무부는 바이백(Buyback)으로 대응했습니다.
바이백이란 이미 발행한 국채를 재무부가 다시 사들여 시중 공급을 줄이는 방식으로,
채권 수요를 높여 가격을 올리고 금리를 낮추려는 전략입니다.
회당 매입 금액을 20억 달러에서 40억 달러로 늘리겠다고 밝혔는데, 시장은 이를 믿지 않았습니다.
30년물 국채 잔액 규모와 비교하면 40억 달러는 너무 작고,
11월 선거를 앞두고 정치적 목적이 있는 게 아니냐는 의심이 퍼지면서 금리가 다시 튀어 올랐습니다.
이때부터 금과 비트코인이 반응하기 시작했습니다.
미국이 빚을 못 갚고 결국 화폐를 대량으로 찍어낼 수밖에 없을 것이라는 우려,
이른바 인플레이션 헤지(Inflation Hedge) 심리가 발동한 겁니다.
인플레이션 헤지란 화폐 가치가 떨어질 때를 대비해 수량이 고정된 자산으로 이동하는 행동을 말합니다.
금은 채굴량에 물리적 한계가 있고, 비트코인은 2,100만 개로 수량이 하드코딩되어 있습니다.
제 경험상 이게 흥미로운 지점은, 비트코인이 예전엔 기술 성장주처럼 위험 자산으로 분류됐다는 겁니다.
주가가 오를 때 같이 오르고, 빠질 때 같이 빠지는 패턴이었습니다.
그런데 지금은 주식이 흔들리는 상황에서 금과 함께 오르고 있습니다.
인식 자체가 바뀌고 있다는 신호로 저는 읽고 있습니다.
디지털 골드라는 표현이 실제 시장에서 작동하기 시작한 것 같습니다.
한국도 무관하지 않습니다. 한국은행이 기준금리를 3%로 인상한 것도 같은 맥락입니다.
반도체 호황으로 경제성장률 전망치를 높이면서 물가 상승 압력에 선제적으로 대응한 것인데,
금리가 오르면 대출 이자 부담이 커지고 이는 부동산 시장에도 하방 압력으로 작용합니다.
거시경제 변수(매크로 변수)란 이렇게 부동산, 주식, 금, 코인 등 모든 자산 시장에 동시에 영향을 주는 외부 환경 요인을 뜻합니다.
자주 묻는 질문
Q. 강남 집값이 떨어지고 있으면 지금 사면 싸게 사는 건가요?
A. 일반적으로 가격이 내려오면 매수 기회라고 생각하기 쉬운데, 제가 보기에 강남 고가 시장은 조금 다릅니다.
양도세 공제 축소 이슈가 해소되기 전까지 매물이 계속 나올 가능성이 있고, 금리 인상 변수도 겹쳐 있습니다.
서두르지 않고 가격 변화를 6개월 이상 지켜보는 것이 합리적으로 보입니다.
Q. 중가 지역 무주택자인데 지금 당장 집을 사야 하나요?
A. 제가 직접 시장을 들여다본 관점에서 말씀드리면,
중가 지역은 전월세 공급 부족이라는 구조적 문제가 매수 수요를 계속 밀어올리고 있습니다.
금리도 지금보다 더 오를 가능성이 있는 만큼, 무리하지 않는 대출 범위 안에서라면 미루는 게 오히려 불리할 수 있습니다.
다만 이 판단은 개인 재무 상황에 따라 달라지므로 대출 한도 파악이 먼저입니다.
Q. 비트코인이 이제 안전 자산이 된 건가요?
A. 완전히 안전 자산이라고 단정하기는 이릅니다.
다만 제 경험상 예전처럼 기술 성장주와 같이 움직이는 패턴에서 벗어나,
금과 유사하게 화폐 가치 하락 우려에 반응하는 흐름이 보이기 시작했습니다.
인식이 바뀌는 과도기라고 보는 게 현재로선 가장 정확한 표현일 것 같습니다.
Q. 세제개편이 철회되면 강남 집값이 다시 오를까요?
A. 정부가 비거주 1주택자 규정 등을 재검토하겠다고 밝힌 만큼, 정책 전면 수정 가능성은 열려 있습니다.
만약 세제개편이 철회된다면 지금 나와 있는 강남 매물들이 거둬들여지면서 가격이 다시 오를 수 있습니다.
그게 이번 시장 분석에서 변수로 남아 있는 가장 큰 불확실성입니다.
Q. 금이나 비트코인, 지금 들어가도 늦지 않았나요?
A. 비트코인은 9,000만 원대 바닥에서 이미 많이 반등한 상태라 단기 수익을 노리는 진입은 부담스럽습니다.
제가 투자를 해오면서 느낀 건, 사람들이 관심을 잃었을 때 모아두는 사람이 다음 사이클에서 웃는다는 겁니다.
지금처럼 잠잠해진 구간에서 소액씩 분할 접근하는 방식이 현실적으로 맞는 방향이라 생각합니다.
결론
서울 부동산은 지금 단 하나의 방향으로 설명되지 않습니다.
강남은 세제개편과 금리 인상이라는 두 겹의 압력을 받고 있고, 중가 지역은 전월세 공급 절벽이 매수 수요를 강하게 밀어올리고 있습니다.
제가 이 시장을 오래 지켜보면서 가장 위험하다고 생각하는 건, 한쪽 시나리오에만 확신을 갖고 무리한 결정을 내리는 겁니다.
집이 필요한 사람이라면 지금 자신이 어느 시장에 있는지, 대출 규모가 감당 가능한 수준인지를 먼저 점검하는 게 맞습니다.
금과 비트코인은 달러 불안이라는 큰 흐름이 뒷받침되고 있지만, 이미 반등한 가격을 좇아 들어가는 건 늘 위험합니다.
시장은 돌고 돌기 때문에, 남들이 관심을 잃었을 때 조용히 준비해둔 사람이 결국 기회를 잡는다는 걸 저는 반복해서 경험했습니다.